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房產稅計稅原值的確認及新舊政策銜接(2)

時間:2011-05-27? 點擊: 來源:未知

  (二)房產計稅原值的計算

  財稅[2010]121號文件規定:“宗地容積率(注:容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局轉發的通知》(蘇財稅[2011]3號)進一步明確:“對宗地容積率低于0.5的,其計入房產原值的地價按以下公式計算:計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價。通地劃撥方式取得土地使用權的,計入房產原值的地價為零。”

  根據上述規定,計入房產計稅原值的地價應當區分以下兩種情形確定:第一,宗地容積率大于等于0.5的,地價應當全部分攤計入房產計稅原值;第二,宗地容積率低于0.5的,按照房產建筑面積的2倍計算占地面積和地價并分攤計入房產計稅原值。

  例1:A公司土地總面積為10000平方米,取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用(指平整土地等活動發生的成本費用,不包括房屋建造成本,下同)總額為600萬元,2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設不考慮其他影響因素,下同。)

  容積率=1000÷10000=0.1

  土地單價=600÷10000=0.06(萬元/平方米)

  計入房產計稅原值的地價=1000×2×0.06=120(萬元)

  A公司在申報繳納房產稅時,計入房產計稅原值的地價款應為120萬元。

  例2:B公司土地總面積為10000平方米,取得土地使用權支付的價款以及開發土地發生的成本費用總額為600萬元,2010年底房屋總建筑面積為6000平米。

  容積率=6000÷10000=0.6

  因為容積率大于0.5,所以B公司在申報繳納房產稅時,地價款600萬元應當全部計入房產計稅原值。

  二、新舊政策的銜接

  (一)執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》的納稅人

  《企業會計制度》規定:“企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權,在尚未開發或建造自用項目前,作為無形資產核算,并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時,應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業利用土地建造自用某項目時,將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。”《小企業會計制度》規定:“企業購入的土地使用權,或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權,按照實際支付的價款作為實際成本,并作為無形資產核算;待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。”

  從上述規定可以看出,執行《企業會計制度》和《小企業會計制度》(以下合并簡稱“會計制度”)的納稅人,在會計核算時應當將地價計入房產原值。需要說明的是,對于土地面積大于房屋實際占地面積的部分,會計制度并未明確要求將這部分“空地”的價值計入房產原值,因此,納稅人在進行會計核算時具有一定的自由裁量權。財稅[2010]121號文件下發后,執行會計制度的納稅人在申報繳納房產稅時,應當根據會計與稅法的差異,相應對房產計稅原值進行調增或調減。

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