其實(shí)，達(dá)到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過(guò)對(duì)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，同樣可以達(dá)到規(guī)避或減輕稅負(fù)的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭(zhēng)鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見(jiàn)仁見(jiàn)智，共同探討。

    一、充分利用國(guó)家稅收政策

    （一）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

    現(xiàn)行稅法規(guī)定：?jiǎn)挝凰鶎侏?dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開(kāi)展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

    （二）以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過(guò)程中不違反相關(guān)法律限制。

    （三）利用外購(gòu)物業(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段，外購(gòu)、儲(chǔ)備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財(cái)務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購(gòu)?fù)袠I(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補(bǔ)虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。

    （四）利用境外關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃

    依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例，國(guó)稅發(fā)〔1994〕214號(hào)文件明確規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開(kāi)始前派員來(lái)我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對(duì)外商從我國(guó)取得的全部營(yíng)業(yè)收入不征收營(yíng)業(yè)稅。

    （五）變房屋出租為對(duì)外投資

    變房屋出租為對(duì)外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長(zhǎng)，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對(duì)外投資，達(dá)到節(jié)省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對(duì)外投資，實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資。由于對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)又屬于對(duì)外投資，房產(chǎn)并沒(méi)有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。