土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅;土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權征稅。如何判斷房地產(chǎn)是否征收土地增值稅，主要看是否同時符合三個條件：一是土地是否國有，非國有土地轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征收范圍;二是是否發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移;三是是否有收入。盡管土地增值稅稅收政策不斷收緊，但是仍有不少免征、不征土地增值稅優(yōu)惠政策可以利用。筆者對土地增值稅適用政策進行歸納及分析，總結(jié)和梳理出房地產(chǎn)不征、免征土地增值稅的十二種情形，供房企納稅人參考和借鑒。
　　合作建房按比例分房自用暫免征收土地增值稅
　　財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號，以下簡稱財稅字[1995]048號)規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應繳納土地增值稅。
　　開發(fā)產(chǎn)品直營自用不征土地增值稅
　　國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)第十九條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
　　符合條件的房地產(chǎn)贈與行為不征土地增值稅
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》明確，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因此，房地產(chǎn)贈與行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不征土地增值稅。但這一贈與行為需滿足一定條件。財稅字[1995]048號第四條明確，《土地增值稅暫行條例實施細則》所稱的“贈與”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
　　企業(yè)分立不征土地增值稅
　　土地增值稅是對企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及地上建筑及附著物時所實現(xiàn)的增值額進行征稅。企業(yè)分立過程中，對房產(chǎn)、土地的分割，被分立公司分立時未取得相應的收入和其他經(jīng)濟利益，也沒有實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓增值額。因此，企業(yè)分立對房產(chǎn)、土地的分割不是土地增值稅的征稅范圍，無須繳納土地增值稅。